Ile naprawdę kosztuje zakup nowego mieszkania w Hiszpanii?

Planując zakup nowej nieruchomości w Hiszpanii, trzeba uwzględnić nie tylko cenę ofertową, lecz także dodatkowe koszty transakcyjne. W 2026 roku we Wspólnocie Walenckiej (Comunidad Valenciana) wynoszą one zazwyczaj od 11% do 14% ceny zakupu. Poniżej przedstawiamy dokładny rozkład podatków i opłat obowiązujących na rynku pierwotnym.

Podatki przy zakupie nowego mieszkania

Na rynku pierwotnym obowiązuje inny zestaw obciążeń niż na rynku wtórnym. Oto najważniejsze pozycje.

Podatek VAT (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)

• Stawka: 10% ceny nieruchomości mieszkalnej.
• Zastosowanie: Naliczany wyłącznie przy zakupie od dewelopera. Przy działce budowlanej lub lokalu komercyjnym stawka wynosi 21%.
• Podstawa prawna: Przepisy ogólnokrajowe.

Przy cenie 250 000 EUR podatek IVA wynosi 25 000 EUR.

Podatek od Czynności Cywilnoprawnych (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

• Stawka: 1,5% we Wspólnocie Walenckiej w 2026 roku.
• Zastosowanie: Nakładany na akt notarialny (Escritura Pública de Compraventa) i dokumenty podlegające rejestracji.
• Podstawa prawna: Regulacje wspólnoty autonomicznej.

Przy cenie 250 000 EUR AJD wynosi 3 750 EUR.

Opłaty notarialne i rejestrowe

Oprócz podatków trzeba pokryć koszty sporządzenia dokumentów i rejestracji własności.

Opłaty notarialne (Gastos de Notaría)

• Stawka: Zwykle 0,2–0,5% ceny zakupu (regulowane taryfami urzędowymi).
• Za co: Sporządzenie aktu notarialnego (Escritura Pública de Compraventa), weryfikacja tożsamości stron i zgodności transakcji z prawem.

Przy nieruchomości za 250 000 EUR to zazwyczaj 600–1 100 EUR.

Opłaty za wpis do Rejestru Nieruchomości (Gastos de Registro de la Propiedad)

• Stawka: Zwykle 0,1–0,3% ceny zakupu.
• Za co: Wpis do Registro de la Propiedad, który publicznie potwierdza prawo własności i chroni przed roszczeniami osób trzecich.

Przy cenie 250 000 EUR wynosi ok. 300–700 EUR.

Pozostałe koszty transakcyjne

Wynagrodzenie prawnika (Abogado)

• Stawka: Standardowo ok. 1% (+ IVA) wartości nieruchomości.
• Za co: Przeprowadzenie due diligence, weryfikacja dewelopera, umów rezerwacyjnych i deweloperskich, negocjacje oraz reprezentacja kupującego. Znacząco zmniejsza ryzyko prawne.

Przy 250 000 EUR jest to ok. 2 500 EUR + IVA.

Usługi gestorii (Gestoría)

• Koszt: Zwykle 350–600 EUR (stała opłata).
• Za co: Rozliczenie podatków, wpis do rejestru, zmiana danych w dostawach mediów oraz pomoc w uzyskaniu numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero).

Ubezpieczenie nieruchomości

Nie jest to koszt transakcyjny, ale pojawia się zaraz po zakupie. Przy kredycie hipotecznym bank zwykle wymaga ubezpieczenia od ognia i innych ryzyk (seguro de hogar).

Podsumowanie kosztów

Przykład dla nieruchomości za 250 000 EUR (rynek pierwotny, Hiszpania 2026):

• IVA (10%): 25 000 EUR
• AJD (1,5%): 3 750 EUR
• Opłaty notarialne: 600–1 100 EUR
• Opłaty rejestrowe: 300–700 EUR
• Prawnik (1% + IVA): 2 500 EUR + IVA
• Gestoría: 400–550 EUR
• Łącznie: ok. 32 500–34 500 EUR, czyli 13–13,8% ceny nieruchomości.

Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym

Struktura kosztów zależy od tego, czy kupujemy nieruchomość nową, czy używaną.

Kategoria kosztu	Rynek pierwotny	Rynek wtórny
Podatek	IVA 10% + AJD 1,5% = 11,5%	ITP 10% (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
Notariusz	0,2–0,5%	0,2–0,5%
Rejestr Nieruchomości	0,1–0,3%	0,1–0,3%
Prawnik	ok. 1% (+ IVA)	ok. 1% (+ IVA)
Gestoría	350–600 EUR	350–600 EUR
Łącznie (szacunkowo)	11–14%	11–13,5%

Główna różnica to rodzaj podatku: na rynku wtórnym zamiast IVA i AJD płaci się ITP w wysokości 10% (stan na 2026 r. we Wspólnocie Walenckiej). Pozostałe koszty są zbliżone.

Najczęstsze pytania

Czy koszty są takie same w całej Hiszpanii?

Nie. Stawki AJD i ITP ustala każda wspólnota autonomiczna. Powyższe wartości dotyczą Wspólnoty Walenckiej (prowincja Alicante). Warto potwierdzić aktualne stawki u prawnika.

Czy można uniknąć części kosztów?

Podatki (IVA, AJD/ITP) oraz opłaty notarialne i rejestrowe są obowiązkowe. Prawnika i gestorię formalnie można pominąć, jednak rezygnacja znacząco zwiększa ryzyko błędów i problemów prawnych. Zdecydowanie zalecamy ich skorzystanie.

Kiedy ponosimy te koszty?

Wynagrodzenie prawnika i gestorii płaci się zwykle w transzach w trakcie procesu. Podatki i opłaty notarialno-rejestrowe są rozliczane przy podpisywaniu aktu notarialnego lub bezpośrednio po nim, najczęściej za pośrednictwem gestorii.

Dokładne zaplanowanie budżetu pozwala uniknąć niespodzianek. Nasi doradcy pomogą zweryfikować wszystkie koszty i przeprowadzić transakcję bezpiecznie.