Zakup nieruchomości w Hiszpanii na firmę ma sens tylko w ściśle określonych przypadkach – przede wszystkim przy dużej skali wynajmu krótkoterminowego i chęci odliczania podatku VAT (IVA). W większości sytuacji dla Polaka korzystniej jest kupić prywatnie i zapłacić 10% podatku od przeniesienia własności (ITP) zamiast ponosić wyższe koszty początkowe, takie jak 21% podatku VAT (IVA) + 1,5% podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD), które dotyczą zakupu nowych nieruchomości komercyjnych na firmę. Poniżej przedstawiamy konkretne liczby, terminy i porównanie zakupu przez polską spółkę z o.o. vs. hiszpańską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (SL) (stan prawny 2026, Wspólnota Walencka, prowincja Alicante).
Kiedy zakup na firmę naprawdę się opłaca
Zakup na firmę jest opłacalny, gdy:
- Planujesz wynajem krótkoterminowy (turystyczny) na dużą skalę (min. 4–5 obiektów),
- Chcesz systematycznie odliczać podatek VAT (10% lub 21% od zakupu nowej nieruchomości, 21% od remontów i mediów),
- Posiadasz już rozwiniętą strukturę podatkową w Polsce lub Hiszpanii i akceptujesz wyższe koszty stałe,
- Chcesz chronić majątek prywatny przed ewentualnymi roszczeniami z tytułu najmu.
W pozostałych przypadkach (1–2 apartamenty na wynajem długoterminowy lub okazjonalny użytek własny) zakup prywatny jest zwykle 8–12% tańszy już na starcie.
Polska spółka vs. hiszpańska SL – porównanie kosztów zakupu
W 2026 roku w prowincji Alicante obowiązują następujące stawki:
| Rodzaj zakupu | Podatek od nabycia | Dodatkowe koszty | Razem przy cenie 200 000 € |
|---|---|---|---|
| Osoba prywatna (rynek wtórny, segunda mano) | ITP 10% | Notariusz + rejestr + obsługa administracyjna (gestor) ok. 1 800–2 200 € | 21 800–22 200 € |
| Hiszpańska SL – nowa nieruchomość (obra nueva) | IVA 10% (mieszkania) lub 21% (lokal komercyjny/garaż) | AJD 1,5% + notariusz + rejestr ok. 3 000–4 000 € | 26 000–49 000 € |
| Polska sp. z o.o. kupująca w Hiszpanii | ITP 10% lub IVA 10% (mieszkania)/21% (lokal komercyjny/garaż) + AJD 1,5% (przy zakupie obra nueva) | Złożone wymogi administracyjne, koszty tłumaczeń i pełnomocnictw, konieczność opieki księgowej w Hiszpanii | 22 000–49 000 € (plus koszty stałe w PL i Hiszpanii) |
Uwaga: przy zakupie na polską spółkę hiszpański notariusz i urząd skarbowy (Hacienda) wymagają uzyskania hiszpańskiego Numeru Identyfikacji Podatkowej (NIF) dla spółki oraz, w zależności od prowadzonej działalności, złożenia odpowiednich deklaracji podatkowych (np. Modelo 347 dla transakcji z podmiotami trzecimi).
Podatki i koszty bieżące przy zakupie na firmę
Podatki przy zakupie
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – 10% od nowych mieszkań (obra nueva), 21% od lokali użytkowych, garaży i gruntów,
- AJD (Acto Jurídico Documentado) – 1,5% od wartości aktu notarialnego przy zakupie nowej nieruchomości (obra nueva),
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – 10% przy zakupie z drugiej ręki (nawet na firmę),
- CIT (Impuesto sobre Sociedades) – 25% od dochodu spółki hiszpańskiej (SL). W przypadku spółki zagranicznej bez stałego zakładu (PE) w Hiszpanii, dochody z najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem od dochodów nierezydentów (IRNR) w wysokości 19% (dla rezydentów UE/EOG) od dochodu netto, o ile spełnione są warunki do odliczenia kosztów.
Koszty księgowe i administracyjne
Hiszpańska SL generuje następujące koszty roczne (2026):
- Księgowość + deklaracje VAT (Modelo 303, 390, 347) oraz roczna deklaracja CIT (Modelo 200) – łącznie 250–350 € miesięcznie (w zależności od złożoności operacji),
- Opłata za prowadzenie spółki w rejestrze handlowym – ok. 150 € rocznie.
Polska spółka kupująca nieruchomość w Hiszpanii musi zapewnić zgodność z przepisami podatkowymi obu krajów, co często wiąże się z koniecznością prowadzenia księgowości w Hiszpanii przez lokalnego doradcę oraz rozliczania podatku od dochodów nierezydentów (IRNR) lub podatku CIT, w zależności od statusu stałego zakładu (PE) w Hiszpanii.
Wynajem nieruchomości a VAT – kluczowa różnica
Przy wynajmie długoterminowym (najem na minimum 30 dni):
- Na osobę prywatną – zwolnione z VAT (opodatkowane podatkiem od dochodów nierezydentów IRNR 19% lub PIT w Polsce po zastosowaniu umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania),
- Na spółkę – wynajem długoterminowy nieruchomości mieszkalnych jest również zwolniony z VAT. Spółka nie może wybrać opodatkowania VAT, aby odliczać podatek naliczony od zakupu lub remontów, chyba że świadczy usługi dodatkowe, zmieniające charakter najmu na krótkoterminowy.
Przy wynajmie krótkoterminowym (turystycznym, Airbnb):
- Na firmę – obowiązkowy VAT 10% (lub 21% przy usługach dodatkowych), możliwość odliczenia całego VAT od zakupu i remontów,
- Na osobę prywatną – brak możliwości odliczenia VAT od zakupu nieruchomości. W przypadku prowadzenia wynajmu krótkoterminowego na dużą skalę, traktowanego jako działalność gospodarcza, osoba fizyczna również musi zarejestrować się jako płatnik VAT i naliczać 10% VAT, lecz bez możliwości odliczenia VAT od samego zakupu nieruchomości.
W Hiszpania w 2026 roku przy apartamencie wartym 220 000 € zakup na firmę i wynajem krótkoterminowy pozwala zwykle odzyskać 35–42 tys. € VAT w ciągu pierwszych 2–3 lat.
Kiedy lepiej kupić prywatnie
Kupno prywatne jest korzystniejsze, gdy:
- Planujesz wynajem długoterminowy lub okazjonalne użytkowanie na własne potrzeby,
- Nie chcesz ponosić wyższych kosztów początkowych związanych z VAT (IVA) i podatkiem od czynności cywilnoprawnych (AJD), które mogą wystąpić przy zakupie na firmę nowej nieruchomości,
- Nie masz czasu ani budżetu na miesięczną księgowość w przedziale 250–350 €,
- Chcesz sprzedać nieruchomość w ciągu 5–7 lat (niższe koszty transakcyjne).
Warto pamiętać, że od 2025/2026 w Walencji zaostrzono przepisy dotyczące najmu turystycznego (licencja VUT). Spółka musi spełnić te same wymogi co osoba fizyczna plus dodatkowe formalności.
Najczęstsze pytania
Czy polska spółka z o.o. może kupić nieruchomość w Hiszpanii bez zakładania SL?
Tak, może. Wymaga to jednak uzyskania hiszpańskiego Numeru Identyfikacji Podatkowej (NIF) dla spółki, aktu notarialnego i rozliczenia ITP lub IVA + AJD. Złożoność administracyjna i potencjalne ryzyko interpretacji podatkowych są jednak wyższe niż przy hiszpańskiej SL.
Ile wynosi realny próg opłacalności zakupu na firmę?
Przy obecnych stawkach (2026) próg opłacalności zaczyna się od ok. 4–5 apartamentów wynajmowanych krótkoterminowo lub od wartości inwestycji powyżej 600–700 tys. € przy systematycznym odzyskiwaniu VAT.
Czy można później przenieść nieruchomość z firmy na osobę prywatną?
Tak, ale taka operacja jest traktowana jako sprzedaż i generuje podatek CIT (25%) od zysku kapitałowego spółki, a następnie podatek od przeniesienia własności (ITP 10%) lub VAT (IVA 10% dla mieszkań / 21% dla lokali komercyjnych) + AJD 1,5%, w zależności od rodzaju i stanu nieruchomości. Całkowity koszt transferu wynosi zwykle 12–18% wartości nieruchomości. Warto potwierdzić u prawnika aktualne interpretacje Hacienda.
Decyzja o zakupie nieruchomości w Hiszpanii na firmę czy prywatnie powinna być zawsze poprzedzona indywidualną analizą podatkową. Nasi doradcy pomagają polskim klientom porównać oba warianty pod kątem konkretnej inwestycji w Hiszpanii. Skontaktuj się z nami, aby otrzymać wyliczenie dopasowane do Twojej sytuacji.